京滬住房交易優(yōu)惠稅收政策正式落地 普宅和非普宅標(biāo)準(zhǔn)如何劃分？

昨天（11月18日），北京上海兩地發(fā)布樓市新政，將取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，自2024年12月1日起施行。

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在個人出售住房增值稅方面，個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。專家表示，增值稅方面的政策效應(yīng)尤為積極明顯。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長 嚴(yán)躍進(jìn)：其中增值稅過去最高為5%，現(xiàn)在房屋持有滿兩年可以免稅。現(xiàn)在上海很多居民家庭名下的房子可能有些是要1000萬左右，那1000萬的房子，可能相比過去買來的價格，它已經(jīng)漲了500萬左右。按照過去的非普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)（房屋出售時），這個500萬要乘以5%的這樣一個（增值）稅費，也就是25萬。按照現(xiàn)在這個政策，只要他持有兩年，就不需要交剛才講的增值稅，也就是25萬的這個費用，他不用交這個就實實在在地降低了我們房東出售二手房的稅費成本。

在個人購買住房契稅方面，個人購買家庭唯一住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

業(yè)內(nèi)專家表示，此次政策調(diào)整，將促進(jìn)剛性和改善性住房需求的釋放。

上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院院長 嚴(yán)榮：我們正處于房地產(chǎn)市場運行的關(guān)鍵時期，無論是我們市場的成交活躍度，還是我們價格的平穩(wěn)，實際上都取決于我們需求的有序釋放。從取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)來看，有助于促進(jìn)剛性和改善性需求的持續(xù)釋放。

那么，此前上海的普通住房和非普通住房的界定標(biāo)準(zhǔn)是什么？這一樓市新政又將帶來哪些影響？

去年年底，上海對普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)已進(jìn)行調(diào)整，規(guī)定可以享受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)同時滿足以下條件：一是五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；二是單套住房建筑面積在144平方米以下（含144平方米）。

在此之前，上海普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)還包括總價條件，即內(nèi)環(huán)以內(nèi)低于每套450萬元，內(nèi)外環(huán)之間低于每套310萬元，外環(huán)以外低于每套230萬元。

上海房地產(chǎn)科學(xué)研究院院長 嚴(yán)榮：這一次對這個普通住宅和非普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)做了取消規(guī)定，應(yīng)該來說也是適應(yīng)新的情況，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，有助于促進(jìn)剛性和改善型需求持續(xù)釋放。

此次上海深入貫徹落實國家工作部署，《通知》明確上海取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，同時明確了取消標(biāo)準(zhǔn)后，相關(guān)個人住房交易稅收事項，擴(kuò)大住房交易優(yōu)惠稅收政策覆蓋面。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長 嚴(yán)躍進(jìn)：把普通住宅背后的一些稅收政策，房地產(chǎn)稅收政策，進(jìn)行了這樣一些調(diào)整優(yōu)化，其中增值稅過去最高為5%，現(xiàn)在房屋持有滿兩年可以免稅，同時個稅也從2%下調(diào)到1%，同時這次根據(jù)財政部財部委的政策導(dǎo)向，上海的契稅從最高的3%下調(diào)到1%。

上海房地產(chǎn)科學(xué)研究院院長 嚴(yán)榮：比如說如果在上海購買一套總價為1000萬左右的住宅，契稅就可以從原來最高需要交30萬元，降低到現(xiàn)在最少交10萬元左右，減少了將近20萬元。

《通知》規(guī)定自2024年12月1日起施行，在此前，個人銷售、購買住房涉及的個人所得稅、增值稅和契稅，尚未申報繳納的，符合相關(guān)規(guī)定亦可享減稅優(yōu)惠。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長 嚴(yán)躍進(jìn)：目前，比較關(guān)心的話題，就是如果已經(jīng)交（房）的或者說最近正在買房的，那么這個稅費會如何執(zhí)行？如果說相關(guān)的一些稅款已經(jīng)交到這個稅務(wù)部門了，那這個原則上肯定是不能退的。如果說你本身是在買房的或者說賣房的，在這個12月1日以后，再交相關(guān)的一些稅費就可以享受這一次的稅收優(yōu)惠。

此外，專家表示取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，跟中介費用并無關(guān)聯(lián)。針對中介費等相關(guān)問題，專家也建議有關(guān)部門加強(qiáng)市場監(jiān)管，進(jìn)一步規(guī)范市場秩序，鼓勵行業(yè)協(xié)會引導(dǎo)經(jīng)營主體提高服務(wù)質(zhì)量，適當(dāng)降低經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)市場活躍度繼續(xù)提升。

今年9月底以來，包括降準(zhǔn)、降息、降首付、降存量房貸利率等一系列樓市利好政策先后發(fā)布。同時，財政部等三部門也聯(lián)合發(fā)布新政，加大住房交易環(huán)節(jié)契稅優(yōu)惠力度。在一系列政策組合拳的發(fā)力下，多地房地產(chǎn)市場預(yù)期進(jìn)一步改善。

國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，10月份70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲城市有7個，比上月增加4個；二手住宅環(huán)比上漲城市有8個，比上月增加8個。具體到城市來看，北京環(huán)比漲幅最高達(dá)1%，其次是杭州和深圳，漲幅分別為0.8%和0.7%。除了北京、杭州、深圳、重慶、成都、上海、廈門、武漢這8個城市環(huán)比上漲之外，沈陽、福州、無錫這3個城市止跌。

財政部等三部門近日聯(lián)合發(fā)布的新政，加大住房交易環(huán)節(jié)契稅優(yōu)惠力度，積極支持居民剛性和改善性住房需求。政策發(fā)布第一個周末，在深圳寶安區(qū)新橋街道某在售樓盤，有不少市民來看房。

記者走訪周邊多個樓盤發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)場看房氛圍火熱。這個新樓盤10月的銷量已經(jīng)超過去年一年的銷量，如今契稅進(jìn)一步減免，銷售量有望進(jìn)一步上升。

在上海，一些打算換房的市民，在稅收新政后，也開始積極行動起來，因為賣和買，都能享受到政策優(yōu)惠。

（原標(biāo)題：京滬住房交易優(yōu)惠稅收政策正式落地 普宅和非普宅標(biāo)準(zhǔn)如何劃分？）

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