權(quán)威解讀來了！事關(guān)海南不動產(chǎn)登記歷史遺留問題處理意見
商報全媒體訊（椰網(wǎng)/海拔新聞記者 李興民 通訊員 尹建軍 邢代洪）近日，海南省自然資源和規(guī)劃廳、海南省財政廳、海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于不動產(chǎn)登記歷史遺留問題處理意見的通知》，做好政策延續(xù)使用工作，以將不動產(chǎn)權(quán)證書頒發(fā)到業(yè)主手中為目標，持續(xù)深入推動不動產(chǎn)登記歷史遺留問題解決，讓老百姓安心居住。
該政策的出臺背景是什么？適用范圍是哪些？對以上問題，省自然資源和規(guī)劃廳相關(guān)負責人作出解讀。
該政策的出臺背景是什么？
答：2021年8月16日，省自然資源和規(guī)劃廳聯(lián)合省財政廳、省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省稅務(wù)局印發(fā)了《關(guān)于不動產(chǎn)登記歷史遺留問題處理意見的通知》（瓊自然資規(guī)〔2021〕7號文）。文件施行以來，全省各市縣政府按照統(tǒng)一部署，以該文件為依據(jù)，推動解決全省不動產(chǎn)登記歷史遺留問題，成果惠及廣大企業(yè)和人民群眾，社會反響熱烈。為落實省領(lǐng)導(dǎo)批示要求，更好落實以人民為中心的發(fā)展思想，鞏固不動產(chǎn)登記歷史遺留問題處理工作成果，以將不動產(chǎn)權(quán)證書頒發(fā)到業(yè)主手中為目標，全省持續(xù)深入推動不動產(chǎn)登記歷史遺留問題解決。但鑒于原解決歷史遺留問題依據(jù)的“7號文”于今年8月16日到期，為做好政策延續(xù)適用，對該文進行修訂出臺。
修訂稿中的條款主要變化有哪些？
答：本次修訂主要目的是做好政策延續(xù)適用，同時結(jié)合各市縣工作執(zhí)行情況，做了少量修訂，文件總條數(shù)由修訂前的21條精簡為19條。一是增加2點處理意見。即在第17條“劃撥土地上已購公有住房和經(jīng)濟適用住房有關(guān)問題處理”意見中針對劃撥用地改變用途建設(shè)公有住房或經(jīng)濟適用住房是否需要補繳地價款，以及開發(fā)建設(shè)單位將經(jīng)濟適用住房或限價商品住房出售給不符合申購條件人員的如何申請辦理不動產(chǎn)登記作出處理意見。二是優(yōu)化了4條處置路徑。即將開發(fā)建設(shè)主體“拒不配合”的情形作出處理規(guī)定；對企業(yè)原因超出批準宗地界址線房屋未登記的處理意見進行優(yōu)化；明確限購政策出臺前購買二手房的和一手房一樣，可以憑購房合同或認購協(xié)議以及付款憑證，補辦購房合同網(wǎng)簽備案和不動產(chǎn)登記；本著重視房屋結(jié)構(gòu)安全和場所消防安全的態(tài)度，提出采取委托房屋安全鑒定機構(gòu)、消防安全評估機構(gòu)，對已建工程部分進行房屋安全鑒定（抗震設(shè)防區(qū)應(yīng)含抗震鑒定）、消防安全評估的方式，綜合核定場所相關(guān)本質(zhì)安全條件，作為辦理不動產(chǎn)登記的依據(jù)。三是精簡規(guī)范個別內(nèi)容表述。
修訂稿的適用范圍是什么？
答：該處理意見適用于城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地上，土地和房屋權(quán)屬無爭議，經(jīng)規(guī)劃、建設(shè)主管部門批準建設(shè)并已實際出售，購房人房屋來源合法且無過錯，因各種原因長期不能辦理不動產(chǎn)登記的住宅項目。農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記歷史遺留問題適用于省自然資源和規(guī)劃廳2020年7月16日印發(fā)的《關(guān)于農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記歷史遺留問題處理意見》（瓊自然資規(guī)〔2020〕7號），城鎮(zhèn)個人自建房和商品房住宅項目具有本質(zhì)屬性區(qū)別，需另行根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定申請辦理登記，不適用于該修訂稿。
開發(fā)建設(shè)主體“拒不配合”的是否可以辦理登記申請？
答：可以。本次修訂稿對開發(fā)建設(shè)主體“拒不配合”的提出了處理意見，即第1條第3款“開發(fā)企業(yè)或有關(guān)單位拒不配合履行辦證義務(wù)的，由業(yè)主委員會、業(yè)主代表或者業(yè)主本人自行或者由項目所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦、居委會提出申請辦理”。
屬開發(fā)企業(yè)原因超出批準宗地界址線建設(shè)的如何辦理登記？
答：根據(jù)修訂稿第3條規(guī)定，屬開發(fā)企業(yè)原因超出批準宗地界址線建設(shè)，房屋已登記的，經(jīng)公告權(quán)屬清晰無爭議的，報經(jīng)市縣人民政府同意，按現(xiàn)狀核發(fā)用地劃撥決定書或補辦協(xié)議出讓手續(xù)；房屋未登記的，報經(jīng)市縣人民政府同意后，按照‘證辦分離’的原則，在綜合行政執(zhí)法部門依法查處的同時，按現(xiàn)狀核發(fā)用地劃撥決定書或補辦協(xié)議出讓手續(xù)。
未通過竣工驗收備案的如何處理？
答：為進一步提高處置歷史遺留問題的靈活性，兼顧問題處置的客觀性和科學性，針對不動產(chǎn)歷史遺留問題處置過程常見的施工手續(xù)不全、施工技術(shù)資料缺失、相關(guān)建設(shè)參建主體滅失或拒不配合等原因造成無法辦理竣工驗收及消防驗收（或消防驗收備案）手續(xù)的情況，在尊重歷史的前提下，本著重視房屋結(jié)構(gòu)安全和場所消防安全的態(tài)度，提出采取委托房屋安全鑒定機構(gòu)、消防安全評估機構(gòu)，對已建工程部分進行房屋安全鑒定（抗震設(shè)防區(qū)應(yīng)含抗震鑒定）、消防安全評估的方式，由住建部門綜合核定場所相關(guān)本質(zhì)安全條件，向不動產(chǎn)登記機構(gòu)出具認定意見，作為辦理不動產(chǎn)登記的依據(jù)。
開發(fā)建設(shè)單位欠繳交土地出讓價款、增容費和相關(guān)稅費的，“證繳分離”原則如何具體適用？
答：根據(jù)修訂稿第12條規(guī)定，對開發(fā)建設(shè)單位欠繳交土地出讓價款、增容費和相關(guān)稅費的，報經(jīng)市縣人民政府同意，按“證繳分離”原則，在有關(guān)部門追繳土地出讓價款、稅費的同時，辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。如涉及受讓方需繳納契稅、維修基金等稅費的，應(yīng)向相應(yīng)主管部門履行繳納義務(wù)后辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。
劃撥用地改變用途建設(shè)公有住房或經(jīng)濟適用住房是否需要補繳地價款？
答：需要區(qū)分情形進行處理。即劃撥土地改變用途建設(shè)公有住房或經(jīng)濟適用住房等項目的，報經(jīng)市縣人民政府同意可保留劃撥用地性質(zhì)，不收取改變土地用途地價款，按照不動產(chǎn)登記有關(guān)要求辦理首次登記。分割辦證時，經(jīng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門認定符合購房條件的，可按劃撥用途辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)；已涉及或后續(xù)涉及房屋交易（轉(zhuǎn)讓）的，須補辦出讓手續(xù)并補繳土地價款。房屋產(chǎn)權(quán)經(jīng)多次轉(zhuǎn)移而相應(yīng)土地使用權(quán)未一并轉(zhuǎn)移登記的情形，土地價款由最后一手交易的購房人承擔。已購公有住房和經(jīng)濟適用住房完善土地出讓手續(xù)后土地性質(zhì)變更為出讓。
開發(fā)建設(shè)單位將經(jīng)濟適用住房或限價商品住房出售給不符合申購條件人員的如何辦理不動產(chǎn)登記？
答：對該類情形，購房人應(yīng)當按有關(guān)規(guī)定騰退住房，如保留不退，在報經(jīng)市縣人民政府同意后，購房人可按申請辦理不動產(chǎn)登記時所在地普通商品住房價格與原購房價差價的一定比例繳交土地收益或土地溢價等相關(guān)價款，辦理商品房性質(zhì)不動產(chǎn)登記手續(xù)。差價比例由市縣人民政府綜合本地商品住房價格和居民收入水平確定，但對于經(jīng)濟適用住房，補繳的差價不得低于宗地所在區(qū)域住宅用地基準地價的40%。
限購政策出臺前購買的房屋是否可以辦理登記？申請的憑證材料有哪些？
答：限購政策出臺前購買的房屋可以辦理登記（含二手房）。具體規(guī)定為：在限購政策出臺前（含省及各市縣出臺的限購政策），購房人已簽訂購房（含二手房）合同或認購協(xié)議，并已按約定支付相應(yīng)房款的，經(jīng)市縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門核實情況屬實后，購房人可憑購房合同或認購協(xié)議以及付款憑證，補辦購房合同網(wǎng)簽備案和不動產(chǎn)登記。其中，付款憑證包括完稅憑證、稅務(wù)發(fā)票或已付款銀行轉(zhuǎn)賬有效憑證（POS機購房簽單、購房轉(zhuǎn)賬單）等。
如何咨詢政策執(zhí)行細節(jié)等問題？
答：省自然資源和規(guī)劃廳政策咨詢熱線0898-65353153、65200601；
省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳政策咨詢熱線0898-65343778；
省稅務(wù)局政策咨詢熱線0898-66700325。
【責任編輯：李彥昆】
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