“到海南去”熱潮第三次興起，背后藏著怎樣的投資邏輯？

商報(bào)全媒體訊(椰網(wǎng)/海拔新聞?dòng)浾?郭尚) “除了海南，別無(wú)他選。”此前，全球知名鉆石生產(chǎn)商戴比爾斯有關(guān)負(fù)責(zé)人在回答“戴比爾斯集團(tuán)準(zhǔn)備在何處建設(shè)亞太地區(qū)供應(yīng)鏈中心”這一問題時(shí)直言，戴比爾斯亞太地區(qū)供應(yīng)鏈中心落在海南，是該公司未來(lái)全球市場(chǎng)拓展、業(yè)務(wù)發(fā)展的重要前提。

戴比爾斯是近兩年全球企業(yè)落地海南投資的一個(gè)縮影。數(shù)據(jù)顯示，2018年自貿(mào)港建設(shè)以來(lái)，海南實(shí)際利用外資年均增長(zhǎng)達(dá)80%，引進(jìn)外資企業(yè)年均增長(zhǎng)近120%。

曾供職于某國(guó)際投行的王瑋對(duì)此并不意外，其認(rèn)為“海南自貿(mào)港對(duì)外開放的紅利會(huì)持續(xù)釋放，資本流通便捷充盈，很多企業(yè)都想吃到這波紅利，第三次海南島投資熱潮已經(jīng)到來(lái)。”

長(zhǎng)期關(guān)注海南的業(yè)內(nèi)人士同樣認(rèn)為，先天的優(yōu)越區(qū)位和資源稟賦，疊加自貿(mào)港的重大利好，會(huì)加速吸引更多企業(yè)、人才和消費(fèi)者選擇前往海南尋找機(jī)會(huì)、安居樂業(yè)。一個(gè)明顯的現(xiàn)象是，即便2018年以來(lái)海南開啟全域限購(gòu)，但赴瓊置業(yè)的需求，仍不曾間斷。

確實(shí)，風(fēng)口已來(lái)、熱潮正涌，自貿(mào)港建設(shè)給海南帶來(lái)的新投資格局，值得關(guān)注。

去海南，趕新的風(fēng)口

自1988年正式建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)，至今34年間，海南經(jīng)歷了三次投資熱潮。

第一次投資熱，正是始于1988年。彼時(shí)，國(guó)家為剛剛建省的海南出臺(tái)了眾多支持性政策，紅利加持帶動(dòng)大批外資落子，全省外企數(shù)量從3家驟增至441家。僅建省當(dāng)年，全省實(shí)際利用外資近1.2億美元，超過了建省前8年的總和。人才也同步涌入，“十萬(wàn)人才下海南”的盛況，至今仍是美談。

第二次熱潮，也始于政策的推動(dòng)。2010年前后，海南正式啟動(dòng)國(guó)際旅游島建設(shè)，游客和“候鳥”聞聲而至。僅2010年，海南省全年旅游總收入就達(dá)到了257.63億元，同比增長(zhǎng)21.7%。

真正一石激起千層浪的，是離島免稅政策的落地。2011年4月，隨著首個(gè)離島免稅購(gòu)物中心在三亞開業(yè)，海南也成為了全球繼日本沖繩島、韓國(guó)濟(jì)州島和我國(guó)的馬祖、金門之后，第四個(gè)實(shí)施離島免稅政策的區(qū)域。

(海口國(guó)際免稅城)

購(gòu)物成本的降低，為這座島嶼，帶來(lái)了不一樣的增長(zhǎng)活力。即便是十年后的2021年，“離島免稅”依然是海南一張靚麗名片，盡管受到疫情影響，海南離島免稅購(gòu)物人次仍超672萬(wàn)，銷售額495億元，分別較上年同比增長(zhǎng)49.8%和80%。

可以說(shuō)，免稅經(jīng)濟(jì)和一波又一波的“萬(wàn)人登島”置業(yè)潮，是第二波海南投資熱潮興起的最好印證。

而如今，海南正再一次站在風(fēng)口之上。2018年4月，在建省30周年之際，海南自貿(mào)港獲批。而后，隨著《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》的出臺(tái)，和一系列政策利好的逐步落地，企業(yè)和人才再一次涌入海南，這座小島也重新吸引了全世界的目光。

縱觀海南建省34年來(lái)，嗅覺靈敏的企業(yè)，總是能夠最先捕捉到機(jī)會(huì)。比如，近幾年，中國(guó)旅游集團(tuán)在自貿(mào)港建設(shè)啟動(dòng)后，毫不猶豫地將總部遷到了海南；比如，目前全球最大的單體免稅店，就已在?？陂_業(yè)；比如《財(cái)富》世界500強(qiáng)龍湖集團(tuán)，就為海南帶來(lái)了首個(gè)大型TOD綜合體項(xiàng)目——龍湖光年。

從“買房養(yǎng)老”到“為公司置業(yè)”

95后女孩秦晨(化名)對(duì)近年來(lái)海南的發(fā)展和第三次投資熱潮的興起，有切身的感受。一周前，她為給分公司選址，踏上海南島。她所在的公司，主營(yíng)生物醫(yī)藥系統(tǒng)開發(fā)。

之所以到海南，是因?yàn)榍爻克诠竞献鞯膸准裔t(yī)藥企業(yè)，都把研發(fā)生產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移到了海南，這讓其所在公司高層看到了巨大的機(jī)會(huì)。

數(shù)據(jù)給予了最直接的印證。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年前三季度，海南日均新增的企業(yè)數(shù)量為682戶，9月份海南實(shí)有市場(chǎng)主體的同比增幅達(dá)到了50.81%，已經(jīng)連續(xù)31個(gè)月位居全國(guó)第一。

企業(yè)帶動(dòng)著人才引進(jìn)，帶動(dòng)著消費(fèi)者和投資人的流入，也增進(jìn)了企業(yè)和個(gè)人到海南置業(yè)的需求。“無(wú)論是辦公、投資還是自住，海南房產(chǎn)行業(yè)的熱度，近幾年始終未曾退卻。”?？谫Y深房產(chǎn)中介方超(化名)說(shuō)。

方超表示，如果說(shuō)以前到海南置業(yè)，是以度假康養(yǎng)需求為主的“候鳥人群”，現(xiàn)在則有更多人是為了商務(wù)、辦公等需求，“置業(yè)需求更多元了，來(lái)問房子的人也更多了。”

海南的房?jī)r(jià)就是很好的方向標(biāo)。數(shù)據(jù)顯示，9月份三亞的新房售價(jià)同比增長(zhǎng)1%；海口的新房售價(jià)同比增長(zhǎng)0.6%、環(huán)比上漲0.2%。

業(yè)內(nèi)人士表示，以海口和三亞為代表的海南房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以能持續(xù)保持堅(jiān)挺，一是隨著自貿(mào)港建設(shè)進(jìn)程加快，海南所展現(xiàn)的未來(lái)發(fā)展?jié)摿?，正越?lái)越強(qiáng)；二是隨著全島封關(guān)運(yùn)作節(jié)點(diǎn)的臨近，想要分享自貿(mào)港發(fā)展紅利的企業(yè)和個(gè)人，都不愿錯(cuò)過這難得的機(jī)會(huì)。

(?？冢埡饽晷Ч麍D)

在對(duì)多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比后，秦晨的公司最終將辦公地點(diǎn)選在了?？邶埡饽?，并于11月初簽訂了購(gòu)房合同，“位置優(yōu)越，位于主城中心位置；交通方便，軌交、公交都有站點(diǎn)；配套齊全，項(xiàng)目本身除了寫字樓還有大型購(gòu)物中心、酒店、商業(yè)街等諸多業(yè)態(tài)，可以說(shuō)完美符合我們的需求。”

某種程度上，秦晨代表了一批來(lái)瓊置業(yè)者的選擇。據(jù)至理數(shù)據(jù)研究顯示，2020年以來(lái)，龍湖光年始終在?？谏剔k市場(chǎng)上保持榜首位置。“這類置業(yè)者既想要海南的氣候和政策紅利，又不想失去一線城市的品質(zhì)生活和高效便捷，龍湖光年確實(shí)是為數(shù)不多能全部滿足這些需求的項(xiàng)目。”方超說(shuō)。

“這一次的熱潮，肯定還會(huì)持續(xù)”

在海南的第三輪投資熱潮中，眾多企業(yè)和個(gè)人正緊抓“封關(guān)”前的窗口期積極入瓊置業(yè)，但由于目前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不同以往，投資人對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的把控、對(duì)投資回報(bào)率的要求，以及對(duì)標(biāo)的品質(zhì)的訴求都是空前的。這意味著，只有“好貨”才能吸引足夠的投資目光。

“但問題是，三亞的好盤，不多了。”三亞資深地產(chǎn)人任遠(yuǎn)(化名)直言，三亞2019年-2020年商品化住宅用地0供應(yīng)，2021年的商品化住宅用地供應(yīng)占比不足10%，中心城市灣區(qū)更是難有濱海土地，但需求卻不減反增，這讓更多人想目光投向了商辦產(chǎn)品，比如正在籌劃收官加推的龍湖在三亞首個(gè)項(xiàng)目——龍湖·聽藍(lán)時(shí)光。

在任遠(yuǎn)看來(lái)，龍湖·聽藍(lán)時(shí)光的資源稟賦可謂優(yōu)越：直線距離椰夢(mèng)長(zhǎng)廊僅800米，直線距離3公里范圍內(nèi)，分布有商場(chǎng)、醫(yī)院、機(jī)場(chǎng)、高鐵站等豐富生活配套，對(duì)街就是知名私立學(xué)校三亞中學(xué)。“眼下正值旅游旺季，這一波加推，預(yù)計(jì)會(huì)收到市場(chǎng)的積極反饋。”任遠(yuǎn)說(shuō)。

(龍湖·聽藍(lán)時(shí)光效果圖)

?？谕瑯诱宫F(xiàn)出“好貨稀缺”的態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，2019年、2020年?？诔山坏淖≌愑玫刂?，市場(chǎng)化商品住房用地僅有2宗、5宗，其余多為安居房用地。住宅房源少、門檻高的現(xiàn)實(shí)，讓更多有投資需求的置業(yè)者，同樣開始將標(biāo)的鎖定在商辦產(chǎn)品上。

跟著公司落戶海南，并選擇在?？谥脴I(yè)的馮芳，就很有代表性，“不管是住宅還是商辦，有交通、商業(yè)、環(huán)境等這些優(yōu)勢(shì)加持的項(xiàng)目，都會(huì)被熱搶。”

這也是馮芳選擇龍湖光年的重要原因。她直言，光年這個(gè)項(xiàng)目本身地理位置就比較好，在海口的傳統(tǒng)的市區(qū)版圖中心，無(wú)論是人口密度還是繁榮程度，在?？诙际浊恢福遗涮捉ㄔO(shè)有海南首座天街購(gòu)物中心，具有很高的投資價(jià)值。

據(jù)悉，龍湖光年是海南省內(nèi)首個(gè)、也是目前唯一一個(gè)TOD綜合體，總投資超過100億元，也是龍湖落子?？诘牡谝粋€(gè)項(xiàng)目，已連續(xù)三年入選海南省重點(diǎn)項(xiàng)目。

“海南房地產(chǎn)市場(chǎng)這幾年的火熱，只是海南第三次投資熱潮的一個(gè)縮影。隨著海南的生態(tài)環(huán)境、營(yíng)商環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施不斷變好，隨著海南自貿(mào)港建設(shè)的不斷加快和政策紅利的不斷兌現(xiàn)，這一次的熱潮，肯定還會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)一段時(shí)間，也會(huì)吸引更多像我這樣的‘新闖海人’的到來(lái)。”馮芳說(shuō)。

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